Sie kommt mindestens einmal pro Jahr im Rahmen einer ordentlichen Eigentümerversammlung auf jeden Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu und nicht jeder Eigentümer geht mit der gleichen Intension auf eine solche Versammlung.
Sicherlich bietet eine Wohnungseigentümerversammlung einen gewissen Unterhaltungsfaktor für den ein oder anderen Eigentümer. Aus sicherer Entfernung stellt sich schnell ein Unterhaltungswert ein, wenn Meinungen und Interessen, welche unterschiedlicher nicht sein könnten, der verschiedenen Eigentümer aufeinanderprallen.
Doch eigentlich ist die Eigentümerversammlung, das vorrangige Entscheidungsorgan der Eigentümergemeinschaft, in puncto Willensbildung und Informationsaustausch der unerlässliche Bestandteil einer Gemeinschaft und damit weniger ein Unterhaltungsprogramm. Über sie werden die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt, Regelungen zur Verwaltung über Beschlüsse herbeizuführen. Die Eigentümergemeinschaft bleibt daher handlungsfähig und kann die Weichen für die Zukunft stellen. Der Gesetzgeber regelt hierzu in den §§ 23 bis 25 WEG die Grundlagen zur Eigentümerversammlung. Was daher teilweise so trivial in der Eigentümerversammlung wirkt und häufig als nettes Zusammentreffen mit beiläufiger Besprechung wahrgenommen wird, ist in Wahrheit ein bedeutungsvolles Instrument. Der Wichtigkeit der Eigentümerversammlung wird durch die gesetzlichen Regelungen viel Bedeutung verliehen und bedarf daher natürlich einer guten Planung und fachgerechten Durchführung durch einen Profi. Nachdem die Bedeutung der Eigentümerversammlung bereits aus den einleitenden Sätzen zu erkennen ist, ist klar, dass der Gesetzgeber natürlich auch Regelungen zur Form der Einberufung als auch zu den Modalitäten der Beschlussfassung getroffen hat (vgl. §§ 24 und 25 WEG).
Nicht nur allein der Gesetzgeber trifft Regelungen zur Eigentümerversammlung. Neben diesen finden auch individuelle Vereinbarungen im Rahmen der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung. Durchaus gibt es Eigentümergemeinschaften, welche aufgrund spezifischer Eigenschaften von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen und dies auch dürfen. In der Gemeinschaftsordnung werden zur Gründung dieser dann abweichende Regelungen oder auch Klarstellungen zu den aktuellen gesetzlichen Regelungen vereinbart. Dies passiert natürlich, um den individuellen Ansprüchen einer Eigentümergemeinschaft gerecht zu werden. Häufig betreffen solche Vereinbarungen die Ladungsfrist, Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung oder Modalitäten zu Zweitversammlungen.
Allerdings kann es auch zu Widersprüchen zwischen den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Vereinbarungen und dem aktuellen Wohnungseigentumsgesetz kommen. In manchen Fällen ist die in der Teilungserklärung verankerte Gemeinschaftsordnung viele Jahre alt und unter dem damalig geltenden Rechtsstand aufgesetzt worden. Häufig wurden in den Gemeinschaftsordnungen – wie oben bereits beschrieben – nur die derzeit geltende gesetzliche Regelungen übernommen, ohne dass eine tatsächliche Abweichung von der gesetzlichen Regelung vereinbart wurde. Heute finden wir aber nach einigen Novellen des Wohnungseigentumsgesetzes andere geltende Regelungen vor. Was gilt in diesem Fall? Hierzu muss § 47 WEG beachtet werden und damit, dass erfolgte Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz Vorrang vor bestehenden Regelungen in den Vereinbarungen haben. Dies allerdings nur so weit, als dass die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Vereinbarung zum damaligen Zeitpunkt keine Abweichung zur damalig geltenden gesetzlichen Regelung darstellte.
Grundsätzlich lädt der Verwalter zur Eigentümerversammlung ein. Dies mindestens einmal jährlich. Abweichend hiervon kann die Eigentümergemeinschaft eine Versammlung verlangen, soweit mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe diese verlangen. Natürlich ist auch dann zu laden, wenn bestimmte Fälle gemäß Geschäftsordnung eintreten. In der jährlich durchzuführenden ordentlichen Eigentümerversammlung haben die Eigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergebenen Hausgelder sowie über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenen Vor- und Nachschussanpassungen zu beschließen. Es lässt sich schön erkennen, dass die Eigentümer respektive die Gemeinschaft das Instrument zur Willensbildung unter vielen Gesichtspunkten heranziehen können und somit stets handlungsfähig bleiben.
Der Zeitpunkt der ordentlichen Eigentümerversammlung richtet sich nach dem Wirtschaftsjahr der Gemeinschaft. In der Regel entspricht das Wirtschaftsjahr bei vielen Eigentümergemeinschaften dem Kalenderjahr und der Verwalter hat somit nach allgemein herrschender Meinung bis zu sechs Monate nach Ende der Wirtschaftsperiode Zeit, die Jahresabrechnung zu erstellen. Demnach sollte die Jahresabrechnung bis Ende Juni des Wirtschaftsjahres erstellt sein und der Verwalter dann zur ordentlichen Eigentümerversammlung laden, in welcher auch die Beschlussfassung der Jahresabrechnung erfolgt. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass aufgrund der Vielzahl an Abrechnungen in Verbindung mit Wartezeiten bei den Heizkostenabrechnungen, Ferienzeiten, Personalmangel, Urlaubs- und Krankheitsfälle Verwalter schlicht nicht in der Lage sind innerhalb dieses Zeitrahmens alle Eigentümergemeinschaften entsprechend zu versammeln.
Die Bedeutung der Eigentümerversammlung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist wie vorangehend skizziert enorm hoch und unterliegt dabei vielen Vorschriften, welche durch einen Verwalter beachtet werden müssen. Von weiteren Themen und Details zur Eigentümerversammlung abgesehen, ist daher eine vernünftige Planung, Beachtung der Form- und Fristvorschriften sowie ein fundiertes Fachwissen notwendig, um die Eigentümergemeinschaft vor Streitigkeiten, Unklarheiten und möglichen Anfechtungsverfahren zu schützen.
Sie als Verwalter sind durch »IM|ON Der Onlineverwalter« in Bezug auf die Eigentümerversammlung stets umfänglich beraten und wir kümmern uns natürlich um eine rechtlich sichere Einladung, Durchführung und Abwicklung der Eigentümerversammlung. Wenn Sie Frage zu diesem Thema haben, beraten wir Sie gerne.
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Zur Anfechtung von Beschlüssen
Grundlegende Voraussetzung zur Anfechtung von Beschlüssen liegt darin, dass überhaupt eine Willensbildung der Eigentümergemeinschaft in Form eines Beschlusses vorliegt. So fehlt es beispielsweise an der Beschlussqualität, wenn mehrere, aber nicht alle Eigentümer, außerhalb einer Eigentümerversammlung eine Entscheidung herbeiführen.
