Seit dem WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungesetz) hat sich die Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend geändert. Durch § 9b Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft jetzt vollständig rechtsfähig und wird gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten.
Dies bedeutet, dass die Vertretungsvollmacht des Verwalters gegenüber Dritten mit sehr weitreichenden Befugnissen verbunden ist und auch gegenüber Dritten im Außenverhältnis nicht beschränkt werden kann. Es bestehen für den Verwalter lediglich zwei Einschränkungen. Nämlich Grundstückskauf oder die Aufnahme eines Darlehns.
Unschwer kann daher erkannt werden, dass die Bestellung des Verwalters daher von außerordentlicher Bedeutung ist. Dabei kann jede natürliche Person zum Verwalter bestellt werden. Dies schließt auch die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter mit ein. Es ist auch möglich, eine juristische Person (GmbH, OHG oder KG) zum Verwalter zu bestellen.
Die Bestellung und Abberufung eines Verwalters erfolgt gemäß § 26 Abs. 1 WEG mit mehrheitlichem Beschluss. Soweit ein Eigentümer zum Verwalter bestellt werden soll, beleibt sein Stimmrecht bestehen, er kann sich also selbst seine Stimme geben und muss nicht von der Abstimmung über die Verwalterverstellung ausgenommen werden. (vgl. BGH, 19.9.2002, V ZB 30/02, NZM 2002, 995 ff.) Die Bestellung eines Verwalters muss erfolgen, soweit ein Eigentümer der Gemeinschaft dies verlangt. Zwar vertritt sich die Gemeinschaft im verwalterlosen Zustand gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG nach außen selbst, dennoch wird man in der Praxis feststellen, dass dieser Weg äußerst umständlich bis unmöglich ist. Insbesondere bei größeren Gemeinschaften scheitert dies in der Regel, da eine Willensbildung der Eigentümer nicht mehr möglich ist. Somit ist die Bestellung eines Verwalters regelmäßige Praxis und nur in den seltensten Fällen nicht notwendig.
Soweit möglich sollten vor der Bestellung eines Verwalters möglichst Konkurrenzangebote einholt werden und den Eigentümer mit der Ladung zur Eigentümerversammlung mit Namen und Daten der Bewerber um das Verwalteramt informiert werden. (vgl. BGH 24.1.2020, V ZR 110/19) Hierzu muss es den Eigentümern allerdings möglich sein, überhaupt entsprechende Angebote zu erhalten. Primär kleinere Liegenschaften werden es, soweit sie überhaupt Angebote erhalten, hier schwierig haben. Es sollte aber dennoch fixiert werden, welche Verwaltungen angefragt und abgesagt haben. Die Daten zu den Verwaltern müssen innerhalb der Einladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG (drei Wochen) mit an die Eigentümer versendet werden, es wird nicht ausreichen, diese kurz vor der Versammlung oder während der Versammlung an die Eigentümer auszuhändigen.
Zur Beschlussfassung über die Verwalterbestellung sollte zwingend das Stimmrechtsprinzip geprüft werden. Das im Gesetz verankerte Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG besagt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Allerdings sind hiervon abweichende Stimmrechtsregelungen durch Vereinbarung (Teilungserklärung/Gemeinschaftsorndung) der Gemeinschaft möglich und zulässig. Daher sollte vor der Beschlussfassung die Gemeinschaftsordnung dahin gehend geprüft werden. Möglich wäre etwa ein Stimmrecht nach Wohnungen (Objektprinzip) oder nach Höhe des Miteigentumsanteils.
Verfügt ein Eigentümer in einer Gemeinschaft über die Stimmrechtsmehrheit, bedeutet dies nicht automatisch, dass bei einem Beschluss über die Verwalterbestellung von einem Stimmrechtsmissbrauch ausgegangen werden kann. Soweit ein Eigentümer die Majorität besitzt, kann er seine Wünsche und daher den Beschluss über die Verwalterbestellung mit seinem Stimmenübergewicht durchsetzen (vgl. BGH, 19.9.2002, V ZB 30/02, NZM 2002, 995). Sollte allerdings ein Stimmrechtsmissbrauch vorliegen, sind die abgegebenen Stimmen unwirksam und im Beschlussergebnis nicht zu berücksichtigen.
Grundsätzlich darf die Bestellung eines Verwalters maximal auf fünf Jahre gemäß § 26 Abs. 2 WEG erfolgen und bei Neugründungen einer Eigentümergemeinschaft für den Erstverwalter maximal drei Jahre (vgl. § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 2 WEG). Soll ein Verwalter nochmals bestellt werden, ist die zulässig und auf die Einholung von Konkurrenzangeboten kann verzichtet werden. Der Beschluss über die erneute Bestellung des Verwalters darf allerdings frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellzeitraums erfolgen.
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